מכרזי מנהל מקרקעי ישראל

מנהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל) משווק את הקרקעות שבבעלותו על ידי מכרזים. מכרזים אלו כוללים מספר מרכיבים שיש להבין אותם בטרם ניגשים להגשת הצעה במסגרת אחד ממכרזים אלו. תפקידו של שמאי מקרקעין לנתח את מכרזים אלו ולהבהיר את הכדאיות הכלכלית של המכרז.

מכרז מינהל מקרקעי ישראל (או רשות מקרקעי ישראל בשומו החדש)

כולל הצעה לקרקע לזכויות חכירה מהוונת.

חשוב להבין כי זכייה במכרז אינה מקנה זכויות בעלות אלא זכויות חכירה עם כל המשתמע מכך.

מכאן יש לעיין בחוזה החכירה ולהבין מה נכתב בחוזה זה, מה הזכויות המוצעות וכדומה.

ההצעות למכרז ממ"י הינם ללא מע"מ. רוב הניגשים הם אנשים פרטיים ולכן עליהם להבין את החשיבות של תשלום המע"מ ולשקלל אותם בכחלק מהצעתם. לעיתים ישנו תשלום נוסף המגודר כהיטל פיתוח. גם בתשלום זה כמובן חובה להתחשב.

בראש ובראשונה על המגיש לדעת מהו שווי השוק של הנכס המוצע למכרז. כדי להבין מהו שווי השוק עליו לשכור שמאי מקרקעין. שמאי מקרקעין הנו בעל המקצוע היחיד הראשי לקבוע שווי שוק של נכס מקרקעין. שומה מסוג זה כוללת ניתוח של מספר רב של נתונים כגון:

1. תאור הסביבה והנכס – השמאי מבקר בנכס ומתריע על מפגעים כלהם שיש בנכס.

2. מצב משפטי – שמאי מקרקעין עובר על חוזה החכירה ומבהיר את הנקודות החשובות.

3. מצב תכנוני – שמאי מקרקעין מציג את הזכויות התכנוניות. מה ניתן לבנות על הנכס הנדון ומהם המגבלות.

4. גורמים ושיקולים – שמאי מקרקעין מפרט את הגורמים והשיקולים שהובילו אותו בהכנת השומה.

5. נתונים ואומדן שווי – במלך ביצוע שמאות המקרקעין מסוג זה, מפרט שמאי המקרקעין את הנתונים שהובילו אותו לקביעת שווי שוק הנכס הנדון.

6. שומה – השמאי מסכם מהו שווי הנכס הנדון ומצהיר כי בדק את הנכס בצורה אוביקטיבית.

למעשה לאחר סיום שומה פרטנית מסוג זה ניתן לקבל תמונה אמיתית של מכרז ממ"י (רמ"י) המוצע. ניתן להבין מה אפשר לבנות, כמה שווה נכס מסוג זה, מה זכויות החכירה ועוד. מעבר להכל הלקוח בעצם מבין מהו שווי הנכס בשוק החופשי ומכאן להעריך מהי ההצעה שעליו לתת כדי לזכות במכרז מנהל מקרקעי ישראל.

לאחר שומה מסוג זה הלקוח מצמצם את הסיכון שלו מכיוון שיש לו ידע רב יותר,

ועל ידי כך יש לו יתרון יחסי על שאר המתמודדים במכרז ובאפשרותו לתת הצעה מושכלת.