שמאות מקרקעין במושב אינה דבר טרוויאלי. הרי מושב הנו ישוב בעל מאפיינים מיוחדים. אחד מהם הנו רוב ההקשר למנהל מקרקעי ישראל או בשמו החדש רשות מקרקעי ישראל.
אם נקח לדוגמא שמאי מקרקעין המבצע שומת מקרקעין לנחלה במושב. נחלה כפי שכבר נסקר במאמרי הקודם בנושא נחלות חקלאיות, הנו נכס מיוחד עליו חלים תשלומים שונים כגון דמי הסכמה. לכן שמאי המעריך נחלה עליו לדעת לבצע תחשיב נכון לדמי הסכמה בנוסף לתחשיבים נוספים. לא רק, עליו גם להכיר את ההחלטות השונות כדוגמת החלטה 979 והחלטה 1155 המתיחסות לפיצול מגרש מחלקת המגורים. כל אחת מהחלטות אלו משמעותית ויכולה לתת מידע החרכי לרוכש ו/או למוכר.
בנוסף במושב ישנה לעיתים "הרחבת בנים". אלו הם בתים חד משפחתיים לרוב על מגרשים של כ- 500 מ"ר. למגרשים אלו יש מאפיינים שונים מנחלות חקלאיות. לשם המחשה, בית בהרחבת בנים הינו בחכירה מהוונת לעומת נחלה בה המחזיק הנו בר רשות. כל אחת מההגדרות האלו בעלת משמעות גדולה. ניתן לעיין באתר זה בפירוש המושגים השונים.
היחודיות הנוספת במושב הנו בהיותו ישוב קטן. לכן בעת ביצוע הערכות לנכסים במושב יש לעיתים לפנות לעיסקאות במושבים סמוכים. במקרה זה נדרשת משמאי המקרקעין הכרה של האזור בכללותו ולא של מושב ספיציפי. עליו להכיר את המאפיינים השונים בין כל מושב ומושב, מהי האוכלוסיה, מצב דמוגרפי, מבחן הכנסה וכדומה.
שמאות מקרקעין במושבים צריכה לשכלל הבנה בין המיסוי הקשור לנכס הספיציפי לבין הערך שלו בשוק החופשי. לעיתים יש להסביר למוכר את ההבדל בין מחיר המכירה לבין הסכום שיוותר לו אחריה. בנחלות חקלאיות לדוגמא ההפרש הוא משמעותי.
בנוסף להבנה של שמאי המקרקעין מהם המאפיינים של המושב אות הוא מעריך עליו להבין בין המועצות השונות. לדוגמה, מהו ההבדל בין מושב עין ורד השייך למועצה לב השרון לעומת מושב בצרה השייך למועצה חוף השרון. המרחק הגאוגרפי אינו רחוב אך הערכים בין המושבים שונים.
כפי שאני מציין ברוב מאמרי, אני ממליץ לשכור שירותיו של שמאי מקרקעין בטרם ביצוע כל עסקת מקרקעין.
מוגש כחומר למחשה – סער פלד כלכלן ושמאי מקרקעין.
הזכויות שמורות לשמאי מקרקעין סער פלד – סער פלד שמאות מקרקעין בע"מ.
פלד שמאות מקרקעין בע"מ הינו משרד שמאות מקרקעין שייעודו מתן שרות הוגן