שמאות מקרקעין
מאת: סער פלד – פלד שמאות מקרקעין בע"מ
שמאות מקרקעין הוא מקצוע העוסק בהערכת שווי של נכסי דלא ניידי (נדל"ן).
לרוב שמאי מקרקעין מעריך נכס כ "שווי שוק",
אך לעיתים מעריך הוא למטרות נוספות כגון שווי לבטוחה לבנק(ברוב המקרים שווי הנכס בשני המצבים זהה למעט מספר מקרים חריגים כגון חריגות בניה,
אי התאמה למצב משפטי וכו').
הצורך בשומות מקרקעין נובע מכך ששוק המקרקעין הנו שוק מיוחד.
היחוד בשוק זה בכך שהנכסים אינם דומים זה לזה במספר רב של מאפיינים כגון מיקום,
רמת גמר, מאפיינים פיזים ועוד.
מכיוון שכך, לא יתכן ששווי הנכסים יהיה כוללני אלא נדרשת בדיקה ספציפית לכל נכס ונכס ומכאן נדרשת עבודת שמאות מקרקעין.
לדוגמא – יתכן שונות רבה בין 2 דירות הנמצאות באותו בניין.
האחת פונה לרחוב ראשי והאחרת עורפית לו למשל. ההבדלים יכולים להיות משמעותיים מאוד
במיוחד עם רחוב זה ראשי.
או דוגמה קלאסית הינו בניין שחלקו פונה לים וחלקו ללא נוף לים.
ההבדלים בין 2 הדירות באותו הבניין יכולים להיות משמעותיים מאוד.
לכן על שמאי המקרקעין להתחשב בכל גורמים אלו בבואו להעריך נכס מקרקעין כלשהו.
שומת מקרקעין הנה הערכה המבוצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך,
על-פי כללי שמאות מקובלים. לביצוע שומת מקרקעין ישנה תקינה שמאית המנחה את
שמאי המקרקעין.
בישראל מוסדר מקצוע שמאות המקרקעין על פי "חוק שמאי מקרקעין , תשס"א-2001",
על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים ועל ידי לשכת שמאי מקרקעין בישראל.
לביצוע שמאות מקרקעין ישנן שלוש גישות שומה
קיימת חלוקה לשלוש גישות שומה עיקריות לביצוע שמאות מקרקעין לשם קביעת שווי מקרקעין,
אלה הן גישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות, וגישת העלות.
על שמאי המקרקעין לקבוע איזה מהגישות ניתנת ליישום בנכס מסוים,
ולפי זה להעריך את שוויו.
להלן הפירוט על הגישות השונות:
גישת ההשוואה
זוהי גישת שמאות המקרקעין החשובה ביותר,
והיא תועדף בכל מקרה בה ניתן לישמה.
גישת ההשוואה מתבססת על ניתוח עיסקאות לנכסים דומים בסביבה וביצוע התאמות
(מקדמים אקוויולנטים) להבדלים בין הנכס הנישום לבין נכסי ההשוואה.
ישנם מקדמי התאמה שונים כגון : מיקום, חזית/עורף, שיפוץ ועוד,
שנועדו כדי ליצור אומדן נכון ככל האפשר לנכס הנישום.
גישת ההשוואה מקובלת במיוחד בשומת נכסי מגורים אך מקובלת גם בנכסים מסחרים.
שימוש נכון בגישה זו לרוב יתן לנו את השווי הנכון לנכס הנדון.
על כל שמאי מקרקעין לשאוף תחילה להשתמש בגישה זו
ורק באם אין אפשרות לכך לעבור לגישות הנוספות.
גישת היוון
ההכנסות או הגישה הכלכלית הינה שמאות מקרקעין המבוססת על היוון תזרים
ההכנסות שמפיק הנכס מדמי-שכירות,
לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק.
גישה זו מקובלת בעיקר בביצוע שמאות מקרקעין לנכסים מניבים כגון בנייני משרדים ומסחר.
על שמאי המקרקעין בשמאות זו לבדוק היטב האם שיעור ההיוון שבו הוא משתמש
אכן תואם לנכס הנדון.
שיעור ההיוון מושפע הן מאופן השימוש בנכס והן ממיקום, תפוסה ומרכיבים נוספים רבים.
גישת היוון ההכנסות לעיתים משמשת גם כביקורת נוספת בעת הערכת נכסים מסחריים,
לגישת ההשוואה שהיא הגישה השמאית המומלצת.
גישת העלות
הינה שמאות מקרקעין המתבססת על סכימה של כל מרכיבי השווי של הנכס:
שווי הקרקע ושווי מופחת של המבנה
(בעיקרון על שמאי המקרקעין להציג את שווי המבנה על פי מצבו במועד הביקור בנכס).
בהערכת הפחת יש להתייחס לא רק לפחת פיזי, אלא גם לפחת כלכלי או פחת פונקציונלי
הנובע מאי התאמתו של המבנה לסביבה,או לסטנדרטים מקובלים בבנייה כיום.
לעיתים ישנם מצבים בהם המבנה לא תורם לנכס.
היא תיושם בביצוע שמאות מקרקעין לנכסים לגביהם לא קיימות עיסקאות להשוואה
וגם לא תזרים הכנסות.
לעיתים גישת העלות משמשת כגישה שמאית נוספות איתה שמאי המקרקעין
משתמש לצורכי ביקורת על שווי הנכס המתקבל בשומתו.
שמאי מקרקעין או כל אדם אחר יכול לקבל מידע נוסף באתר זה.
ניתן לעיין בתקצירי התקינה השמאית, ובהם תקן מס' 2 בדבר "יישום גישות השומה בשומות מקרקעין לנכסים בנויים למגורים,
משרדים, תעשיה, מלאכה ומסחר".
יש לציין כי אלו תקצירים בלבד שהוכנו לידע כללי, ולמידע מלא יש לעיין בתקינה השמאית במלואה.
לכל מידע נוסף ולתיאום פגישה ניתן לפנות לשמאי מקרקעין בפלד שמאות מקרקעין בע"מ.
פרטים ניתן לקבל בדף צור קשר או לחילופין להתקשר למספר 072-2147095
לתאם פגישה עם מנהלת המשרד גב' כרמית ביידיצ'נוב.
פלד שמאות מקרקעין בע"מ הינו משרד שמאות מקרקעין הפועל באזורים רבים בארץ
כגון כפר סבא,הרצליה, הוד השרון ושאר אזורי השרון.
נוסף לכך מבצע המשרד שמאות מקרקעין בתל אביב וסביבתה.
*אין לראות באמור במאמר משום המלצה לביצוע פעולות ו/או המידע המוצג הנו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ עם שמאי מקרקעין המתחשב בנתונים של כל נכס ונכס בעת הכנת שומת מקרקעין.
כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
הזכויות שמורות לשמאי מקרקעין סער פלד – סער פלד שמאות מקרקעין בע"מ 2020-2016©
פלד שמאות מקרקעין בע"מ הינו משרד שמאות מקרקעין שייעודו מתן שרות הוגן