ישנם נכסים מורכבים וחריגים אותם שמאי המקרקעין מעריך את שווים. אחד מהם הוא חניון.
חניון מחולק לשני סוגים :
- חניון פתוח – חניון ללא מבנה ולמעשה קרקע פתוחה המוגדרת כחניה.
- חניון מבונה– מכיל מבנה הבנוי על הקרקע או מתחתיה (בקומות מרתף).
כיצד שמאי מקרקעין מעריך שווי חניון?
חניון הינו למעשה עסק לכל דבר. חניון משרת מבנים סמוכים וברור כי הוא בעל מאפיינים שונים ממקום למקום כדוגמת חניון במרכזי תעשיה,
לעומת חניון במרכז מסחרי או במבנה משרדים.
לכן בבואנו להעריך שווי חניון עלינו להתייחס למיקום ולאופי האזור.
מהי הגישה השמאית המועדפת לחישוב שווי חניון?
גישת ההשוואה אינה ישימה לרוב מכוון שישנה שונות גדולה בין חניונים שונים.
חניון באזור תעשיה אינו דומה לחניון במרכז מסחרי.
ולא רק ישנו חניון בבניין משרדים המשמש את בעלי המשרדים והמבקרים השונים לעומת חניון המשמש
את הבקרים במבנים שונים לא מוגדרים באזור תעשיה.
גישת העלות אינה יכולה לשמש בהערכת חניון.
עלות בניית החניון לא משקפת את שוויו. לא רק, ישנו חניון פתוח שעלות הקמתו נמוכה מאוד אם בכלל.
גישת היוון ההכנסות הינה הגישה העדיפה במקרה זה.
היוון הכנסות לדמי שכירות ראויים בנכס מגלמים את השווי של החניון.
יש לבדוק היטב כי ההכנסות אותן אנו מהוונים הינן לאחר ניכוי הוצאות קבועות ודמי ניהול (במידה ויש) למפעיל החניון מהפדיון.
יש לבחון היטב את שיעור ההיוון הנדרש בטרם מפעילים גישה זו.
הוראות כלליות להכנת שומת מקרקעין לחניון.
על פי המפורסם בקווים המנחים של השמאי הממשלתי הראשי מיום מרץ 2009, להלן ציטוטים נבחרים:
- הערכת מספר מקומות חניה בחניון.
2. חישוב פדיון צפוי.
3. ניכוי הוצאות ודמי ניהול.
4. חישוב שווי המקרקעין.
אין לראות באמור במאמר משום המלצה לביצוע פעולות ו/או המידע המוצג הנו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ עם שמאי מקרקעין המתחשב בנתונים של כל נכס ונכס. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית
פלד שמאות מקרקעין בע"מ הינו משרד שמאות מקרקעין שייעודו מתן שרות הוגן