דייר מוגן.
לרוב אנו נתקלים במושג הנקרא שכירות חופשית. שכירות חופשית הינה שכירות עליה לא חלים זכויות דייר מוגן.
אם כן מהו דייר מוגן?
דייר מוגן הינו דייר הדר בנכס בשכירות מוגנת (שילם דמי מפתח).
שכירות קבועה ללא הגבלת זמן, שכירות זו הינה על פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) 1972.
למעשה חוק זה יצר חיבור בין הדייר לבין הבעלים. חיבור זה הינו בעל משמעות כלכלית רבה.
מכוון שהבעלים לא יכול להעלות את דמי השכירות על הנכס. נוצר מצב בו הדייר מתגורר בנכס בתשלום מופחת משמעותית מהשוק.
לבעלים אין יכולות לשנות את המצב, למעט פתרון בודד והוא לרכוש את חלקו של הדייר.
מכוון שהבעלים לא יכול להעלות את דמי השכירות על הנכס. נוצר מצב בו הדייר מתגורר בנכס בתשלום מופחת משמעותית מהשוק.
לבעלים אין יכולות לשנות את המצב, למעט פתרון בודד והוא לרכוש את חלקו של הדייר.
מהו שווי הזכות של דייר מוגן?
שוויה של זכות זו משתווה לחלק הבעלים בדמי המפתח.
לעיתים הבעלים יהיה מוכן לשלם מעבר למגיע על פי חוק מדמי המפתח כדי לפנות את הנכס.
דמי מפתח משולמים בנכסים למגורים ובנכסים המשמשים לעסקים.
כאשר מדובר בהחלפת דייר מוגן באחר, דהיינו דייר יוצא ודייר נכנס, אזי חל תשלום שנקרא דמי המפתח.
שיעור דמי המפתח הינו אחוז מסוים משווי הנכס. ככל שהביקוש לנכס באזור מסוים גבוה יותר אחוז דמי המפתח משווי הנכס גבוה יותר.
כאשר מדובר בהחלפת דייר מוגן באחר, דהיינו דייר יוצא ודייר נכנס, אזי חל תשלום שנקרא דמי המפתח.
שיעור דמי המפתח הינו אחוז מסוים משווי הנכס. ככל שהביקוש לנכס באזור מסוים גבוה יותר אחוז דמי המפתח משווי הנכס גבוה יותר.
בדיירות מוגנת יש להתחשב בפרמטרים כגון: ייעוד הנכס, דמי מפתח, וותק הדייר המוגן בנכס, דמי שכירות ראויים בשוק.
יתרון כלכלי המתבטא בדמי שכירות מופחתים וכן התייחסות לתקנות החדשות בכל הנוגע לדיירות מוגנת בנכסים ביעוד לעסקים.
יתרון כלכלי המתבטא בדמי שכירות מופחתים וכן התייחסות לתקנות החדשות בכל הנוגע לדיירות מוגנת בנכסים ביעוד לעסקים.
על פי הקווים המנחים של השמאי הממשלתי הראשי בפינוי של דייר מוגן,
ישולמו לדייר דמי המפתח המלאים ולא ינוכה חלקו של הבעלים בדמי המפתח.
הפיצוי בגין דייר מוגן יכלול בין היתר פיצוי בגין מוניטין, הוצאות העברה והסתגלות והוצאות משפטיות כולל דמי תיווך.
ישולמו לדייר דמי המפתח המלאים ולא ינוכה חלקו של הבעלים בדמי המפתח.
הפיצוי בגין דייר מוגן יכלול בין היתר פיצוי בגין מוניטין, הוצאות העברה והסתגלות והוצאות משפטיות כולל דמי תיווך.
"כלל אצבע" על פי המפורסם בקווים המנחים של השמאי הממשלתי הראשי מיום מרץ 2009, להלן ציטוטים נבחרים:
1. "בשנות האלפיים מוערכות זכויותיו של הדייר המוגן בטווח שבין 35% לבין 45% בנכסי מגורים ובין 50% לבין 60% בבתי עסק".
2. "בבתי עסק שאינם כפופים לשיעור דמי השכירות המרבי זכות אי הפינוי קשה להערכה מאחר ואינה מדידה.
נהוג לכמת את זכות הדיירות המוגנת בחוזים אלה בהתאם לרמת הביקוש והתפוסה בסוג הנכס הנישום באזור.
בדרך כלל שווי זכות אי הפינוי מוערך בשיעור שאינו עולה על 10% משווי הנכס".
נהוג לכמת את זכות הדיירות המוגנת בחוזים אלה בהתאם לרמת הביקוש והתפוסה בסוג הנכס הנישום באזור.
בדרך כלל שווי זכות אי הפינוי מוערך בשיעור שאינו עולה על 10% משווי הנכס".
3. יש להתחשב בחישוב גובה זכויות הדייר מספר הדיירים המחזיקים בנכס
(גילם ומצב בריאותם, רמת הביקוש לנכסים בסביבה ומהו אופי הנכס).
(גילם ומצב בריאותם, רמת הביקוש לנכסים בסביבה ומהו אופי הנכס).
בכל נושא הקשור לדייר מוגן נא פנה למשרדנו וקבל שרות משמאי מקרקעין מנוסה בתחום.
למידע נוסף ניתן לפנות למשרד פלד שמאות מקרקעין. ניתן לתאם פגישה עם סער פלד בעזרת מזכירות המשרד ולבחון את התיק הרלוונטי
*אין לראות באמור במאמר משום המלצה לביצוע פעולות ו/או המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ עם שמאי מקרקעין המתחשב בנתונים של כל נכס ונכס. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועלאחריותו הבלעדית.
פלד שמאות מקרקעין בע"מ הינו משרד שמאות מקרקעין שייעודו מתן שרות הוגן