שינוי יעוד וניצול למינהל מקרקעי ישראל.

רכישת קרקע ע"י חכירה ממינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל) כרוכה בתשלומים שונים. בסקירה זו אפרט על אחד מהתשלומים הנ"ל והוא שינוי יעוד וניצול ועבוד פיצול מגרש.

עלינו להבין, רכישת קרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל היא איננה רכישת בעלות אלא חכירה (ללא התייחסות לרפורמה בדבר הקניית בעלות שכן לאחר הקניית בעלות הקרקע כבר אינה
שייכת למינהל מקרקעי ישראל).

שינוי יעוד וניצול הינו שימוש במגרש למטרה ו/או ליעוד השונים מאלה המוגדרים בחוזה החכירה ו/או לבניה נוספת החורגת מ"תוספת בניה" כהגדרתה לעיל.

לבעלי חוזה חכירה למגורים בבניה צמודת קרקע באזור עדיפות לאומית ב' ובאזורים שאינם אזורי עדיפות עבור שינוי יעוד ייגבה שיעור של 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות המוכר לפי חוזה החכירה התקף לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד. עבור שינוי ניצול ייגבה שיעור של 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות המוכר לפי חוזה החכירה התקף או של זכויות בניה בהיקף של 160מ"ר (כולל שטח עיקרי ושרות) הגבוה מביניהם לפי ערך המלא של הקרקע לאחר שינוי הניצול.

בפיצול מגרש לבעלי חוזה חכירה למגורים בבניה צמודת קרקע באזור עדיפות לאומית ב' ובאזורים שאינם אזורי עדיפות ייגבה המינהל שיעור של 31% מערך הקרקע של המגרשים שיווצרו עקב הפיצול, למעט המגרש שעליו בנוי המבנה המקורי המותר לפי החכירה המקורית.

במקרה של שינוי תוכנית בניה, לא ינתן זיכוי מדמי היתר על פי תחשיב שבוצע לפי תוכנית קודמת שלא מומשה בפועל. על שיעור התשלום יחולו ההנחות בהתאם להחלטות מועצה ולמפת אזורי עדיפות לאומית, כפי שתקבע הממשלה מעת לעת.

יש לבדוק היטב האם כדאי לבצע פיצול מגרש ומהם ההשלכות הנגזרות מפיצול המגרש. שמאי מקרקעין יכול לבדוק מהו התשלומים המוערכים אך בסופו של דבר הקביעה תהיה ע"י שמאי הממונה ע"י מינהל מקרקעי ישראל.

חשוב להייעץ עם שמאי מקרקעין לפני ביצוע עסקאות שכאלו. לנו בפלד שמאות מקרקעין ישנו נסיון רב בתחום זה, כל שמאי מקרקעין יכול עסוק בתחום זה אך לא כל אחד מבין!

בצעו בדיקה מקיפה וקבלו תשובות ברורות. לקיחת איש מקצוע בתחום זה הינו דבר חשוב ביותר.

מוגש לכולם כחומר למחשבה.