לוקחים משכנתא? מעניין אם חשבתם על זה! – שמאות מקרקעין ברמת השרון.
מאת סער פלד שמאי מקרקעין
רוב רוכשי הדירות בישראל נעזרים בלקיחת משכנתא לרכישת דירת המגורים בה הם רוצים להתגורר או להשכיר כדירה להשקעה. חלק מהתהליך של לקיחת המשכנתא הוא שכירת שרותי שמאי מקרקעין שיעריך את הדירה. עד לכאן הכל בסדר, אז איפה הבעיה?
הבעיה היא שהשמאי שנלקח מבצע בדיקה לדירה בשביל הבנק וברוב המקרים לאחר שכבר חוזה נחתם עם המוכרים וחלק מהתמורה שולמה. אם הדירה אכן "שווה" את התמורה ששולמה מה טוב, אך אם לא? מה עושים אם שמאי המקרקעין מעריך את הדירה בסכום נמוך יותר מסכום רכישת הדירה. בנוסף לעיתים הרוכש לא מודע לכך שהדירה איננה תואמת את היתרי הבניה ותשריט הבית המשותף ולמעשה שווי בטוחה לאשראי של נכס זה נמוך יותר עקב פגם תכנוני/רישומי זה. נמחיש באחת מהדוגמאות המרובות שנתקלתי בהם במהלך עבודתי.
בני זוג רכשו בית צמוד קרקע ברמת השרון. לבית היו חריגות בניה רבות. חריגות בניה אלו השפיעו על השווי בטוחה לאשראי של הנכס. למזלם בני הזוג הזמינו את שירותי לאומדן בית המגורים טרום הרכישה וכך ידעו טרום חתימת החוזה על מצבם ולפני שהוזמן שמאי מקרקעין להערכת הנכס לצורך בטוחה לבנק (ללקיחת המשכנתא).
כחלק מעבודתי עלי לאסוף נתוני השוואה הקרובים ביותר לשווי האמיתי של הנכס ולנתח אותם ולהתייחס לנושא חריגות הבניה הבנכס הנדון. דוגמא זו אחת מיני רבות ואמיתית לחלוטין. חשבו מה היה קורה לבני הזוג לו לא גילו זאת טרום רכישה. הם היו נתקלים במשבר מימוני לנכס הנדון ויתכן כי לא היו יכולים לממן את העסקה ואף היו משלמים פיצויים בין הפרת חוזה!
אני בטוח שרבים מקוראי המאמר יגידו לעצמם לי זה לא יקרה, אבל לצערם זה יכול לקרות גם להם. כמו שכתבתי במאמר הקודם רכישת רכב נבדקת יותר מרכישת דירה, וזה פשוט אבסורד!
שמאי מקרקעין ברמת השרון ידע להעריך נכונה דירות ברמת השרון ובתים צמודי קרקע.
אין מה להוסיף, רוצים לרכוש דירה בצעו בדיקה לפני רכישה. בצעו בירור על שמאי המקרקעין אותו אתם מעוניינים לשכור, האם הוא מכיר את רמת השרון, וחשוב לבדוק מה רמת השירות שהוא יכול לספק לכם. לא לחשוב לי זה לא יקרה, לאנשים האלה זה תמיד קורה. מחיר של בדיקה שכזו אינו יקר ובטח מול הסיכון המופחת הוא משתלם. מעבר לכך עוד לא פירטתי על חשיבות בדיקת המיסוי במיוחד למוכר כגון היטל השבחה (לרוב חל על המוכר), דוח לצורכי מס שבח (אומדן עלויות ו/או אומדן שווי הנכס לצורכי 49ז) וכדומה.
רמת השרון הינה עיר בה מחירי הנדלן יקרים ביותר. ישנו שוני רב בין בין השכונות המערביות למזרחיות (ולעיתים ישנו שוני גם בין שכונות סמוכות -שכונת רסקו ושכונת מורשה לדוגמא). על שמאי מקרקעין העובד ברמת השרון להכיר היטב את האזורים. מפאת רמת המחירים הגבוהה למ"ר כל שינוי ואף קל יכול ליצור הבדל גדול בשווי הנכס. שמאי ברמת השרון אמור לדעת מהם ההבדלים בין השכונות ולבצע הערכה אובייקטיבית לנכס. עליו להבין כי באזורים מסויימים מעדיפים להרוס את הקיים ולבנות חדש ובאחרים משמרים את הקיים.
שמאי מקרקעין ברמת השרון אמור להבין את הפיתוח בעיר ולהבין את המגמות השונות ברמת השרון.
פלד שמאות מקרקעין הנו משרד שמאי מקרקעין הנותן שירותי שמאות מקרקעין ברמת השרון. ניתן לקיים פגישה ליעוץ.
בכל נושא ניתן לפנות למשרד בטלפון 072-2147095 ולתאם פגישה עם מנהלת המשרד כרמית ביידיצ'נוב.
*אין לראות באמור במאמר משום המלצה לביצוע פעולות ו/או המידע המוצג הנו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ עם שמאי מקרקעין המתחשב בנתונים של כל נכס ונכס. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
הזכויות שמורות לשמאי מקרקעין סער פלד – סער פלד שמאות מקרקעין בע"מ.
פלד שמאות מקרקעין בע"מ הינו משרד שמאות מקרקעין שייעודו מתן שרות הוגן