רכישת דירה זהו עסק למקצוענים – מאת סער פלד כלכלן שמאי מקרקעין.

רוב רוכשי הדירות בישראל הינם אנשים פרטיים חלקם בעלי השכלה וחלקם לא, אך רובם בוודאי אינם בעלי השכלה בתחום הנדל"ן או הסמכה אחרת כלשהיא. מעבר לכך ברכישת דירה ישנם מספר סיכונים שלצערי חוטאים בהם רוכשים רבים בכך שהם מעלימם ממה שיכול להיות ופשוט אומרים לעצמם,      "ראיתי את הדירה במה אני יכול כבר לטעות?".

אז בוא אני יגלה לכם סוד, אנשים עשירים שרוכשים דירה כמעט תמיד יעשו את הרכישה לאחר התייעצות עם בעל מקצוע, ובעל המקצוע היחיד בעוסק בתחום זה הינו שמאי המקרקעין! הם מבינים את העובדה כי יש אנשי מקצוע לכל תהליך ועדיף להיות על הצד הבטוח בעסקאות נדל"ן בשל גודלם הכספי, ובדיקת     שמאי מהווה כסף קטן מבחינת גודל העסקה.

לעיתים אני נתקל בלקוחות האומרים לי שהם התייעצו עם מתווך והוא אמר להם שהכל בסדר או אחרים שאמרו שעו"ד שלהם בדק ו "הכל טוב". אז לא הכל לא טוב ובואו אני יסביר לכם למה, ואמחיש במספר דוגמאות.

רכישת דירה, בית צמוד קרקע בפרט או כל נדלן אחר אינה מתחילה ונגמרת במבנה עצמו. יש בעיות מיסוי שונות כגון היטלי השבחה, מס שבח, היטלים שונים כגון היטלי תיעול, מדרכה וכיו"צב, מעבר לבעיות היכולות להיות קשורות לרישוי עצמו לדוגמא חריגות בניה.

בואו ניקח את נושא חריגות הבניה. האם אתם חושבים שמתווך שמוכר לכם את הדירה או כל מתווך אחר, עו"ד המעורב בעסקה או כל אדם אחר יאתרו את חריגות הבניה שיכולות להיות בנכס?

אז לא! כדי לאתר חריגות אלו יש להגיע לוועדה המקומית לתכנון ובניה  לעיין בתיק הבניין (במקרים מסוימים המידע באתר הוועדה) ולבצע מדידות בשטח. זהו תפקידו של שמאי המקרקעין לבצע.

הספקתי לראות דירות בתל אביב שבהיתר הבניה חסר חדר או לחילופין חדר זה מופיע בתשריט הבית המשותף אך אינו מופיע בהיתר הבניה, דירה ברמת גן שבהיתר הבניה בכלל קומת עמודים ולא דירת     מגורים ועוד. ואז מה קורה? יש בעיה עם המשכנתא! הבנק לעיתים לא משעבד דירות עם בעיות רישוי או בעיות משפטיות או לחילופין דורש לבצע הפחתה משמעותית בנספח ההפחתות עקב בעיות רישוי או בעיות משפטיות אלו.

ישנן דוגמאות לבעיות רישוי רבות והפשוטה שבהם הינה סגירת חדר לא חוקית, בדרך כלל על ידי סגירת מרפסת. ראיתי הרבה דירות שהרוכשים ראו בהם כדירת 5 חדרים לכל דבר אבל בפועל הם היו 4 חדרים, ובנוסף לזה המרפסת נסגרה ללא היתר ויש סיכוי סביר כי ידרשו הרוכשים בעתיד להסיר סגירה זו או לחילופין להוציא היתר בניה לסגירה דבר הכרוך בהוצאות כספיות.

ישנן מספר רב של בדיקות נוספות שעל השמאי לבצע בבדיקת הדירה וזה בדיקת מיסוי. על המיסוי אפרט באופן ספציפי במאמר אחר, אך יש לציין כי מיסוי לעיתים משנה את כל אופי העסקה. אציין דוגמא שבא   אני נתקל לפעמים והיא עסקת נטו.

עסקת נטו הינה עסקה בא הרוכש מקבל על עצמו לשלם את כל המיסים החלים על הנכס וכאן ישנה חשיבות רבה לבדיקה במצב שכזה.

אל תיקחו את רכישת הנכס (דירה, צמוד קרקע, נכס מסחרי ועוד). בצעו בדיקה מקיפה וקבלו תשובות ברורות. לא לטמון את הראש בחול ולהגיד "יהיה טוב". מוגש לכולם כחומר למחשבה.