פתח-תקווה

לשם ההמחשה נבחן 2 שכונות הנמצאות בסמיכות רבה זו לזו שכונת ורבר הותיקה ושכונת נווה עוז בפתח תקווה.

שכונת ורבר בפתח תקוה הינה שכונה ותיקה המאופיינת במגרשים גדולים של כ- 500 מ"ר עליהם ניתן לבנות 2 יח"ד. חלק מהמבנים בשכונה הינם חד משפחתיים ותיקים. רוב השכונה בנויה בבתים צמודי קרקע ותיקים. 

לעומתה שכונת נווה עוז בפתח תקוה, מאופיינת בבניה חדשה ומודרנית של בתים צמודי קרקע דו משפחתיים בני 2 קומות ומרתף במגרשים קטנים יחסית של כ- 250 מ"ר. שכונת נווה עוז נחשבת שכונה יוקרתית בעיר פתח תקווה ועל שמאי המקרקעין המעריך נכסים בשכונת נווה עוז בפתח תקווה להבין זאת וכתוצאה מכך להשתמש בנתונים נכונים המבססים את שומתו. בנוסף עליו להבין את האופי המתפתח של השכונה ולראות כיצד הפיתוח העתידי עשוי לשנות את אופיה אם בכלל. 

בנושא תמ"א 38 בעיר פתח תקווה ישנם בניינים בהליכי בניה ואחרים בשלבי תכנון. ההתקדמות הנה איטית יחסיתיחיסת לגודלה של העיר ולכמות הבנינים הזכאים להיכלל בתוכנית זו,  ונראה כי ישנם בניינים רבים בהם לא בוצעו חיזוקים מכורח תמ"א 38 (וכמובן גם לא תמ"א 38/2 – פינוי בינוי במסגרת התמ"א). חלק מהסיבה נובעת מהעובדה כי כדאיות הבניה במסגרת תמ"א 38 בעיר לעיתים אינה כדאית. ערכי הקרקע הנמוכים יחסית לערים אחרות באזור כגון הוד השרון ורמת השרון יוצרים כדאיות מופחתת לבנית פרויקטים מסוג זה בעיר.

לכן לרוב מנוצלות הזכויות מכוח הריסה של מבנים וותיקים נמוכי קומה ובניית בנייני מגורים חדישים בבניה רוויה מודרנית. 

יש לבחון מהם זכויות הבניה הנוצרות מכוח תמ"א 38. האם זכויות אלו מספקות כדאיות כלכלית לפרויקט? ישנם מקרים רבים בהם דיירי הבנין חותמים ליזם להסכמה לביצוע הפרויקט אך לא נעשה דבר. לכן יש לבקש מהיזם לפני החתימה לבצע בדיקת כדאיות כלכלית אחרת הפרויקט ישאר רק בגדר חלום. יש לציין כי פלד שמאות מקרקעין משרד שמאות מקרקעין העוסק בדוחות אפס ובליווי פרוייקטים, ובעל נסיון רב בניתוח פרוייקטים מסוג תמ"א 38.

הזכויות שמורות לשמאי מקרקעין סער פלד – סער פלד שמאות מקרקעין בע"מ.