נחלות חקלאיות

נחלה חקלאית או בכינויה משק חקלאי מחולקת לחלקה חקלאית לצד חלקת המגורים. לעיתים החלקות החקלאיות בחפיפה מלאה לחלקת המגורים ולעיתים חלקות אלו נמצאות במיקום אחר במושב.

העיסוק בנחלות חקלאיות הינו חלק מעבודתו של שמאי המקרקעין. לרוב שמאי המקרקעין עוסק בנחלות חקלאיות כשהוא בא לפתור בעיות וחיובים הקשורים למינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל). חיובים שונים כמו דמי היתר, דמי היוון, דמי חכירה, וכמובן דמי רכישה(נקודה כואבת כשמדובר בנחלות). מעבר לכך תחשיב השווי לנחלה שונה מתחשיב בשווי לבית צמוד קרקע. ישנה התייחסות שונה למרכיבי המחוברים למול הקרקע. גם הקרקע מחולקת לחלקה א' לעומת החלקות החקלאיות. בנוסף מיעוט עיסקאות בנחלות יוצרות מצב בו שמאי המקרקעין אמור להכיר את האזור לשם מציאת נתוני השוואה ולאפיין בין המושבים השונים. לדוגמא נחלה הנמכרת בעין ורד דינה אינו כנחלה הנמכרת בכפר יעבץ, אף כי שניהם משתייכים למועצה אזורית לב השרון. מכאן, שישנה חשיבות רבה בבחירת שמאי מקרקעין בעבודה מסוג זה.

שמאי מקרקעין מטעם רשות מקרקעי ישראל (מנהל מקרקעי ישראל בעבר) בבואם להעריך את דמי ההיתר הצפויים מבצעים שומת מקרקעין שמטרתה קביעת שווי למ"ר עיקרי ושרות לצורכי תחשיב דמי ההיתר. בנחלות חקלאיות מטרת שמאי מקרקעין מטעם ממ"י הינה קביעת שווי לצורכי תחשיב דמי רכישה.

היום עולות שאלות רבות בנושא נחלות חקלאיות. המרכזית בהם היא פיצול נחלות – במאמר אחר ארחיב על נושא זה.

מנהל מקרקעי ישראל (כיום רמ"י = רשות מקרקעי ישראל) הנו הגוף שמנהל את הרישום בקרקעות ונכסים אלו, וחלק מהמסמכים המראים מהם הזכויות בנחלה הוא אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל.

חשוב מאוד להבין, עסקאות בנחלה אינן עניין של מה בכך. רצוי לשכור שמאי מקרקעין מנוסה, שמכיר את נהלי המינהל ושיש לו הבנה של התהליכים השונים שעל בעל הנכס לעבור. שמאות מקרקעין בתחום זה ייחודית ודורשת למידה תמידית ועדכונים לנוהלי רמ"י והחלטות רמ"י השונות המתעדכנות מעת לעת. בתחום זה אין לקפוא על השמרים יש ללמוד אותו כל הזמן ולהתעדכן באופן שוטף בדרכים השמאיות השונות לטיפול בנושאים כגון: דמי היתר, דמי היוון דמי רכישה ועוד. לא לוותר על פגישה מסודרת לאחר קבלת השומה כדי להבינה היטב.