ליווי פרויקטים בתחום שמאות המקרקעין משויך הן לעולם הכלכלה והן לעולם השמאות. התחום משלב ידע מרחיב בעולם השמאות – הערכת נכסים, זכויות בניה מצב משפטי ועוד. עולם זה שזור עם עולם הכלכלה, דהיינו ניתוח קר ואובייקטיבי של נתוני הפרויקט – הכנסות והוצאות צפויות, רמת רווחיות וכדומה.
תחום זה "חם" מאוד כעת עם הקמת של מספר רב של חברות העוסקות בתחום תמ"א 38 (בניה על הקיים או פרוייקטים של פינוי בינוי). חברות אלו הן לעיתים יזמים המנסים את דרכם לראשונה בתחום הנדל"ן או בתחום הבנייה במסגרת תמ"א 38 ואין להם את הידע ו/או הניסיון המספק בניתוח פרויקטים מסוג זה.
מטרת פניה לאיש מקצוע, כגון שמאי מקרקעין במקרה זה, המתמחה בתחום היא הפחתת הסיכון של היזם בעת כניסה לפרויקט מסוג זה. במקרים רבים ניתחתי פרויקטים שרמת הרווחיות שלהם הייתה נמוכה ולא כדאית או לחילופין לא מתאימה לרמת הסיכון מול פרויקטים אחרים. עלות בדיקה מסוג זה אינה גבוהה לרוב אך היא מאפשרת ליזם מרחב תמרון רב.
נשאל אני רבות האם דייר שמתבצע אצלו פרויקט שכזה זקוק לדוח אפס? אז תשובתי לעיתים כן, וכעת אסביר בקצרה מדוע:
הדיירים אינם יודעים באמת מה הזכויות שיש להם. מטרת הדיירים הינה מקסום התמורה לה הם זכאים מהקבלן. הרי די ברור כי עסקה מסוג זה היא מעין רכישת קרקע (ישנו דמיון רב בסוג עסקה זה לבין עסקת קומבינציה). ברור כי בעת מכירת קרקע הלקוח ינסה לקבל את המחיר הגבוה ביותר. דוח אפס הוא למעשה הכלי שיוצר שמאי המקרקעין והכלכלן שמאפשר בחינה מקיפה של העסקה. כך יוכלו הדיירים לקבל את התמורה המקסימאלית לצד הבנה כי האינטרס לקידום הפרויקט הינו הדדי.
למטבע זה יש שני צדדים. כעת יוכלו הדיירים לדעת גם מה הגבולות שלהם במשא ומתן. לעיתים פרויקטים מסוג של תמ"א 38 ופינוי בינוי לא מתקיימים בגלל דרישות מופרזות של דיירים. לכן האינטרס של הכנת דוח לבדיקת כדאיות כלכלית לפרויקט הנו של שני הצדדים.
*אין לראות באמור במאמר משום המלצה לביצוע פעולות ו/או המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לשמאי מקרקעין המתחשב בנתונים של כל נכס ונכס. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
פלד שמאות מקרקעין בע"מ הינו משרד שמאות מקרקעין שייעודו מתן שרות הוגן