לאור מקרה שהגיע לידי לצורך הכנת חוות דעת שמאית לבית משפט, מרגיש אני כי מקרה זה צריך להוות תמרור אזהרה בפני מספר רב של רוכשי דירות צעירים הנוהגים לרכוש דירה ללא בדיקה שמאית מקיפה לפני הרכישה, ומכאן מסכנים את כספם, ולהלן פרטי המקרה:
1. רכישת דירה הינה ההוצאה הגדולה ביותר של זוג צעיר. לצערי, הושרש בחברה נוהג כי כדי לרכוש דירה לא זקוקים לדבר מלבד עו"ד. רוכשי הדירה לא מודעים לסיכונים הרבים הכרוכים בדירה שנרכשה ללא בדיקה ומכאן חשופים לסיכונים רבים. בדיקה של שמאי מקרקעין מומחה תוכל לעזור להם להימנע ממקרים מצערים אלו כדוגמא שתובא להלן. מפאת שמירת פרטיות במקרה לא אמסור כל פרט מזהה, ואתאר את המקרה בכלליות מלבד ששמאות מקרקעין זו בוצעה ברעננה.
2. בני זוג רכשו דירת 4.5 חדרים ברעננה בסך של 1,550,000 ₪. חשבו בני הזוג כי העסקה אותה ביצעו הינה עסקה טובה וראויה. הוכן חוזה בין עו"ד של שני הצדדים כשאחד הסעיפים ציין במפורש כי אין לא ידוע על כל תביעה הקשורה לדירה נשוא השומה. ניחשתם נכון, יש תביעה על הבניין כולו עקב ליקויי בניה חמורים שהתגלו בבניין הכוללים דרישה לתיקון מידי.
3. בני הזוג גילו את דבר התביעה ע"י פתק שהודבק במעלית. יש לציין כי במידה והיו ידועים על הנזקים החמורים יתכן כי לא היו רוכשים את הדירה.
4. נדרשתי לחוות את דעתי השמאית על המקרה. האם במקרה שיותקנו הנזקים שווי הדירה לא יפגע? למעשה התשובה היא לא. ישנה "ירידת ערך פסיכולוגית" שנובעת מהידיעה של הסביבה שבניין זה פגום וכי השוק יתמחר אותו בחסר. השמאות שהוכנה התבססה על מספר רב של פסקי דין בנושא. פסקי הדין מתייחסים בראש ובראשונה לפסיקה של בית המשפט העליון, הלכת מוראנו, נקבע כי יש הבחנה בין ירידת ערך כללית אובייקטיבית מול ירידת ערך עבור סובייקט מסוים.
5. בפס"ד מיום 07.11.2006 ת.א. 012158/00 בבית משפט השלום חיפה שטרן יוסף ("התובע") נ' טל גרינברג ברקוביץ ("הנתבע"), הובהר באופן מפורש חשיבות מצב הבניין בעת רכישת דירה ומהי ירידת ערך פסיכולוגית:
"…. מצב הבניין מהווה עובדה מהותית וחשובה בנסיבות שהרי מצבו הפיסי של הבניין מהווה שיקול משמעותי בעבור קונה בכח בכלל ולא כל שכן של התובע שהיה מעוניין בדירה להשקעה ולא למגורים. אי גילוי עובדות אלו מהווה התנהגות חסרת תום לב." (ההדגשה אינה במקור).
"ירידת ערך פסיכולוגית – גם בהנחה כי התיקון יבוצע כהלכה, עלול הפגם ביסודות הבניין להשפיע על שווי הדירה. קונה בכח עלול להרתע מלרכוש את הדירה בכלל או במחיר המוצע בפרט שהרי תמיד יקנן בלבו החשש פן ישפיע ליקוי העבר על יציבות הבניין. אי גם לשלול אפשרות שבעת שהדירה תוצע למכירה יידרש התובע להזמין חוו"ד מומחה לבדיקת מצב הדירה. הדברים מקבלים משנה תוקף במקרה דנן נוכח העובדה שתיקון הפגמים בפעם הראשונה לא צלח. בימ"ש העריך את הפיצוי בגין ירידת הערך בסך 60,000 ₪ נכון ליום מתן פס"ד."(ההדגשה אינה במקור).
1. יש לציין כי על מנת לחסוך עוגמת נפש רבה, רצוי לבצע בדיקה שמאית לפני רכישה או כל פעולה אחרת הקשורה לנדל"ן. לעיתים בדיקה כזו עלולה לחסוך עוגמת נפש רבה, ולשוך אור חדש על העסקה עצמה, האם היא כדאית או לא? זכויות בניה בלתי מנוצלות? חריגות בניה ועוד.
2. לצערי נתקלתי בעוד מקרים רבים בבואי לחוות את דעתי כמומחה לבית משפט אך חבל שדברים אלו לא מתגלים לפני שמגיעים לשם. ברור ששמאות מקדמית עולה הרבה פחות מחוות דעת מומחה, וכמובן שאי אפשר לאמוד את החיסכון הרב בעוגמת הנפש שיכולה להיגרם עקב עסקה לא טובה.
3. מקווה אני, כי מקרה זה אכן ילמד את הבאים כי בבואך להשקיע את הסכום הגדול ביותר בחייך תבדוק מה אתה רוכש (אבסורד שרכב שעולה 50,000 ₪ מבצעים אלף ואחד בדיקות- אמא , אבא, מוסך וכדומה).
מוגש כחומר למחשבה.
משרד פלד שמאות מקרקעין נמצא בכפר סבא ברחוב בן יהודה 77. המשרד נותן שירותי שמאי מקרקעין ברעננה, כפר סבא, הרצליה ועוד.
*אין לראות באמור במאמר משום המלצה לביצוע פעולות ו/או המידע המוצג הנו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ עם שמאי מקרקעין המתחשב בנתונים של כל נכס ונכס. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
פלד שמאות מקרקעין בע"מ הינו משרד שמאות מקרקעין שייעודו מתן שרות הוגן