יישום גישות השומה בשומות מקרקעין לנכסים שאינם בנויים קרקע

מטרה:

קביעת הגישות הראויות בשומת מקרקעין לזכויות הבעלות והחכירה לנכסים שעליהם חל התקן, קביעת שיטת ניתוח השווי בגישות השומה לסוגיהן, וקביעת רמת הפירוט הראויה, בפרק תחשיבים בשומות מקרקעין לנכסים שעליהם חל התקן.

1.       שומה לזכויות הבעלות והחכירה בקרקע שייעודה חקלאי או פתוח דומה אחר ( אך לא יעוד שהוא חלק מתמהיל השימושים במרקם העירוני שהבניה בו אסורה : שפ"פ , שצ"פ, דרך,

          חניון פתוח וכיוצא באלה.

2.       שומה לזכויות הבעלות והחכירה בקרקע ( או למרכיב הקרקע בנכס בנוי) המיועדת לשימושים הבאים : מגורים, משרדים, תעשיה ומלאכה, מסחרי.

בשומות לקרקע בהן אין די נתוני השוואה ושלגביה תכנית המצויה בשלבי תכנון בוועדות התכנון יוכל השמאי ע"פ שיקול דעתו לבסס את השומה גם על תחשיב הוון השווי התיאורטי של הקרקע כמופשרת בניכוי ההוצאות המשוערות הכרוכות בשינוי הייעוד וההפקעה הצפויה.

בשומות קרקע שעליה מחוברים מטעים, חממות וכו' (חקלאיים) תחושב תרומתם לשווי הקרקע ע"פ

עקרון התרומה הנובעת מהרווח שבייצור החקלאי למשך החיים הכלכליים הצפויים של המחוברים.

שומת שווי זכויות הבעלות או החכירה בקרקעות שייעודן: מגורים, משרדים, תעשייה, מלאכה, ומסחר תבוצע תוך שימוש בגישת ההשוואה.

בשומות לקרקע בהן אין די נתוני השוואה או שמחירי ההשוואה שנמצאו אינם איכותיים די הצורך לדעת השמאי, ישום השמאי את שווי הזכויות בקרקע גם בגישת העלות ( חילוץ מרכיב הקרקע).

1.       יוערך השווי כבנוי ללא מע"מ

2.       מהשווי כבנוי ינוכה מרכיב היזמות

3.       מהתוצאה יופחתו עלויות הבניה ללא מע"מ

4.       מהתוצאה יופחתו מס רכישה והוצאות נוספות החלות על רוכש הקרקע

5.       הגישה תהיה בעלת תוקף נמוך בנכס שבו מרכיב הקרקע שחושב קטן מ-20% מהשווי הבנוי

6.       הגישה תהיה בעלת תוקף בינוני בנכס שבו מרכיב הקרקע שחושב גדול מ-20% מהשווי הבנוי

בשומות נכס בנוי שהשימוש המיטבי בו הוא הריסתו, יישום הנכס כקרקע ריקה בתוספת תרומה ( אם קיימת) המיוחסת למבנה:

1.       הכנסה כשימוש ביניים עד להשלמת ההליך התכנוני הנדרש לצורך מימוש הבנייה בקרקע.

2.       חסכון במס רכישה, שיעור המס לרכישת קרקע גבוה משעורו ברכישת "בניין" או ברכישת "דירה".

3.       חסכון באגרות הבנייה והפיתוח לבנייה הקיימת.

4.       חסכון בעלות החיבור לתשתיות העירוניות ( מים, חשמל, תקשורת וכו' ).

אם נערכה השומה תוך שימוש בגישת ההשוואה בלבד,יפורט ( בפרק התחשיב) מדגם נתוני נכסי השוואה. הפרוט יכלול את נתוני נכסי ההשוואה את מקור המידע.

אם יבחר השמאי להעריך את שוויה של הקרקע המיועדת לבניה גם בגישת העלות, יפרט השמאי את השווי כבנוי, את מחירי ההשוואה, את מחירי ההשוואה לשכירות ושיעור ההיוון הכולל ואת העלויות המנוכות.

שמאי רשאי לעשות שימוש בשיטות נוספות או להשתמש בנתונים בעלי תוקף נמוך אם לדעתו יש בשיטות אלה כדי לתרום לביסוס ערכי השומה ובלבד שאלה יתווספו לגישות השומה

ולשיטות המקובלות המומלצות בתקן זה.

שמאי יהיה רשאי לסטות מהוראות תקן זה ובלבד שתירשם מהות החריגה והסיבה לחריגה זו.