חדר כביסה זה דירה? עוד אבסורד.
מאת: סער פלד כלכלן ושמאי מקרקעין
עוד מקרה מצער שנתקלתי בו במסגרת עבודתי כשמאי מקרקעין ואני מרגיש צורך לשתף אתכם.
מסגרת מאמרי הרבים על חשיבות בדיקה לפני רכישה ע"י שמאי מקרקעין לפני חתימה על הסכם מכר, עוד מקרה מצער של בני זוג שרכשו דירה בתל אביב ללא בדיקה והסוף ידוע……
אחת מהבדיקות ששמאי מקרקעין מבצע הינה בדיקת התאמה של היתר הבניה לבנוי בפועל.
התאמה זו הינה למעשה בדיקת מצבו הרישוי של הנכס.
בדיקה זו נערכת כדי לאמת כי בנכס הנדון אין חריגות בניה והוא נבנה על פי היתר בניה.
פעמים רבות קורה, במיוחד בבניינים ישנים, שתשריט הבית המשותף תואם את הבנוי בפועל אך היתר הבניה לא! לשם המחשה מקרה שקרה…
חשיבות שמאות מקרקעין לפני רכישה – מקרה שקרה
בני זוג רכשו דירת מגורים בת 2 חדרים בתל אביב.
תמורת העסקה שולמו בני הזוג תמורה מלאה בעבור הנכס הנדון ולא הזמינו שמאי מקרקעין להכנת שמאות מקרקעין קודם לחתימה על הסכם רכישת הדירה.
בני זוג אלו רכשו את הדירה לפני שנים רבות ולא נעזרו בשמאי מקרקעין גם לצורכי הרכישה.
כעת ביקשו לקבל משכנתא על הדירה ושמאי מקרקעין הגיע להעריך את הנכס הנדון.
בבואי לבצע שמאות מקרקעין לדירתם הבחנתי כי ישנה בעיה חמורה.
היתר הבניה אינו תואם כלל את הבנוי בפועל.
על פי היתר הבניה למעשה הדירה הינה קטנה משמעותית מהבנוי בפועל (כמעט מחצית).
לא רק ניתן להבחין כי הדירה למעשה אינה נראית ככזו על פי היתר, אלא כסוג של חדר שרות שנבנה על גג הבניין.
במקרה זה תשריט הבית המשותף אכן תאם לבנוי בפועל ומכאן נוצרה בעיה אחרת שבה המצב המשפטי תואם את המצב הקיים אך תכנונית אינו תואם כלל וכלל.
כעת על זוג זה למעשה להוציא היתר בניה חדש לבניין שיכלול את הדירה שלהם כך שיתאים למצב הבנוי בפועל.
דירה ללא תיקון זה הינה בעייתית לשעבוד לאשראי, וגם במידה והבנק יחליט כי יהיה מוכן לשעבדה, יגולם בשווי הדירה הפחתה משמעותית כך שתתאים כבטוחה בנקאית והשווי שיתקבל בה יהיה נמוך משמעותית ממחיר רכישתה.
שוב הימור של רוכשים במקום לבקש הערכה של שמאי מקרקעין לפני חתימה על חוזה. המחיר של הנכס לא תמיד קובע ולעיתים יש סיבה למחיר אטרקטיבי. לא להתפתות, ולא לחסוך בגרושים כדי להסתכן אחר כך במכה גדולה שלא ניתן להתאושש ממנה.
המסקנה ברורה, רוצים לרכוש דירה בצעו שמאות מקרקעין לפני רכישה לבדיקת היתרי בניה ושאר בדיקות. העלות אינה גבוהה לשמאות מסוג זה והיא בהחלט כדאית! אני עד היום לא מבין איך בכל עסקה לא מתבצעת בדיקה שכזו. עסקאות של מיליונים ללא בקרה. מספיק שלכם זה קורה פעם אחת וקשה עד בלתי אפשרי לצאת מזה.
מוגש לכם כחומר למחשבה.
פלד שמאות מקרקעין בע"מ הינו משרד שמאות מקרקעין שייעודו מתן שרות הוגן