תקן 2- יישום גישות השומה בשומות מקרקעין לנכסים בנויים למגורים, משרדים, תעשיה, מלאכה ומסחר.
מטרה:
קביעת גישות הראויות בשומת זכויות הבעלות והחכירה במקרקעין לנכסים שעליהם חל התקן, קביעת שיטות ניתוח השווי בגישות השומה לסוגיהן, קביעת רמת הפירוט בפרק התחשיבים בשומות מקרקעין לנכסים שעליהם חל התקן.
התקן יחול על:
דירות מגורים, משרדים, נכסי תעשייה ומלאכה, נכסים מסחריים.
גישות שומה בעלות תוקף גבוה- גישת השוואה:
דירה בבניה רוויה, יחידת דיור צמודת קרקע, בניין מגורים, משרד או תא מלאכה המהווה יחידה בבניין. גישת ההשוואה מבוססת על ניתוח מדגם מחירי השוואה תקפים. המדגם יכלול 3 מחירי השוואה תקפים לפחות. הניתוח יתבצע באמצעות הפעלת מדקמי התאמה ראויים על מחירי ההשוואה התקפים.
מומלץ לבצע שקלול רמת התוקף בין מחירי ההשוואה על פי שיקול דעתו של השמאי.
גישות שומה בעלות תוקף גבוה – גישת השוואה , גישת הוון הכנסות :
בניין משרדים, מלאכה או תעשייה, חנויות ומבנים מסחריים
גישת הוון הכנסות מבוססת על תחשיב הוון התשואה הראויה בנכס כמניב
( גם אם אינו משמש בפועל כנכס מניב).
התשואה הראויה תהייה מבוססת על מדגם מחירי שכירות בנכסים דומים. המדגם יכלול לפחות 3 מחירי השוואה של שכירות.
גישות שומה בעלות תוקף בינוני / נמוך – גישת העלויות :
הגישה מבוססת על סיכום מרכיבי התשומות בבניית הנכס תוך שקלול מרכיבי הפחת ( אם נצברו).
השמאי יפרט בתחשיב את אומדן הערך הכספי המיוחס לכל אחד משלושת המרכיבים המשתתפים בייזום הנכס
( מרכיב הקרקע כמופחתת וזמינה, עלויות הקמה/ בניה ומרכיבי היזום) ואת הפחתים שנצברו.
בנכסים בהם מרכיבי הקרקע המחושב בגישה זו הינו מעל 50% משווי הנכס, יוצגו בנוסף עסקאות השוואה למחירי הקרקע.
עיבוי מידע בעל תוקף נמוך– שמאי יוכל לעשות שימוש בשיטות נוספות או להשתמש בנתונים בעלי תוקף נמוך אם לדעתו יש בשיטות אלה כדי לתרום לביסוס ערכי השומה ובלבד שאלה יתווספו לגישות השומה המקובלות המומלצות בתקן זה.
סטייה מהתקן:
שמאי יהיה רשאי לסטות מהוראות והמלצות תקן זה ובלבד שתירשם מהות החריגה והסיבה לחריגה זו.
הזכויות שמורות לשמאי מקרקעין סער פלד – סער פלד שמאות מקרקעין בע"מ.
פלד שמאות מקרקעין בע"מ הינו משרד שמאות מקרקעין שייעודו מתן שרות הוגן